L’Agenzia delle Entrate invia le prime lettere di controllo sugli immobili ristrutturati con il Superbonus, chiedendo l’aggiornamento catastale e avvisando dei rischi in caso di mancata regolarizzazione.
Dal 2025 l’Agenzia delle Entrate ha dato il via a una fase di verifica fiscale destinata ai proprietari che hanno beneficiato del Superbonus e non hanno trasmesso, quando obbligato, la variazione catastale dell’immobile. Le comunicazioni – definite “lettere di compliance” – contengono dati sull’immobile e richieste di adeguamento o chiarimento. I soggetti interessati dovranno valutare con un tecnico se l’intervento ha modificato la consistenza dell’immobile e procedere al corretto aggiornamento catastale o fornire giustificazioni. La campagna punta a far emergere situazioni in cui l’agevolazione fiscale non è stata correttamente accompagnata da adempimenti catastali ufficiali.
Modalità operative della campagna di compliance
Con il provvedimento prot. n. 38133 del 7 febbraio 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fissato i criteri e le modalità per inviare le lettere di compliance ai contribuenti interessati. Le comunicazioni sono destinate esclusivamente ai casi in cui non risulti presentata la dichiarazione di variazione catastale, ove prevista, per immobili oggetto di lavori agevolati col Superbonus 110% (art. 119 del DL 34/2020). L’obiettivo è stimolare l’adempimento spontaneo prima di eventuali accertamenti formali.
Le lettere verranno inviate al domicilio digitale del contribuente o a mezzo raccomandata A/R. Esse contengono codici fiscali, dati catastali dell’immobile, l’indicazione dell’intervento agevolato e l’invito a controllare la corrispondenza tra i dati in possesso dell’Agenzia e quelli effettivi. Il contribuente potrà accedere al servizio “Consegna documenti e istanze” nell’area riservata dell’Agenzia per inviare chiarimenti o documentazione che giustifichi l’assenza dell’obbligo di aggiornamento catastale.
La selezione dei casi oggetto di comunicazione non è generalizzata: l’Agenzia formula liste attraverso elaborazioni informatizzate e incroci tra banche dati, puntando su immobili con rendita catastale molto bassa o pari a zero rispetto alle spese sostenute. In particolare, immobili che risultano ancora allo stato rustico, in corso di costruzione o con valori catastali incongruenti rientrano tra i principali casi presi in esame. Le comunicazioni non costituiscono atti impositivi: sono richieste preliminari.
Le lettere prevedono un termine per la regolarizzazione: qualora entro 90 giorni non arrivi risposta o aggiornamento, l’Agenzia può procedere d’ufficio con variazione della rendita e applicazione delle sanzioni previste. In alcuni casi sono previsti controlli anche in loco. Nel testo della lettera è precisato che eventuali costi tecnici e verifiche saranno imputati al contribuente in caso di esito sfavorevole.
L’adozione della compliance punta a evitare contenziosi e ridurre l’uso diretto di atti sanzionatori. La procedura concede una finestra per adeguamenti e chiarimenti. Chi risponde correttamente ai quesiti può regolarizzare con sanzioni ridotte e mantenere la legittimità delle agevolazioni ottenute.
Obblighi del contribuente, aggiornamento DOCFA e rischi in caso di inadempienza
Ai beneficiari del Superbonus spetta l’onere di valutare se i lavori hanno modificato la consistenza o il classamento dell’immobile. Se è così, entro 30 giorni dal termine dei lavori devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate la pratica DOCFA predisposta da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Tale atto formalizza la variazione catastale necessaria per aggiornare la rendita in Catasto.
In caso di omissione del DOCFA o ritardo, sono applicate sanzioni che partono da circa 129 € e possono essere maggiorate in base al tempo trascorso e la gravità della difformità. Quando le verifiche avviate con le lettere di compliance portano all’accertamento d’ufficio, il contribuente può essere obbligato al versamento delle tasse aggiuntive, interessi e sanzioni piene.
La mancata risposta alla lettera può aggravare la situazione. L’Agenzia può attribuire una nuova rendita automaticamente, senza più coinvolgere direttamente il contribuente nella fase preliminare. In casi intensificati, è previsto anche un sopralluogo fisico per accertamenti in situ.
Certi immobili sono esclusi dall’obbligo: manufatti con superfici ridotte inferiori a 8 m², strutture precarie, tettoie, serre, costruzioni non stabilmente infisse al suolo. Tali casi non rientrano nella normativa sull’aggiornamento catastale post-Superbonus.
Se il contribuente ritiene che la variazione non sia dovuta, può rispondere fornendo documentazione e spiegazioni. È importante che tali elementi siano tecnicamente fondati e coerenti con le specifiche dell’intervento realizzato. Queste comunicazioni possono evitare la trasformazione della lettera bonaria in un accertamento sfavorevole.
Nel nuovo corso dei controlli fiscali, la compliance catastale post-Superbonus rappresenta uno snodo essenziale. I contribuenti interessati dovranno confrontarsi con tecnici qualificati, controllare lo stato catastale dei propri immobili e rispondere nei tempi previsti per bloccare procedure sanzionatorie o variazioni automatiche imposte dallo Stato.