Condominio, arriva la “riforma bis”: contanti vietati, amministratori laureati e nuova stretta sui morosi

Il ddl AC 2692 (presentato il 17 dicembre) riscrive regole e responsabilità: più tracciabilità, albo al Mimit e conti sotto controllo. E per i debiti, il rischio è che paghino anche i condomini in regola

Tredici anni dopo la riforma del 2012, il condominio torna al centro del dibattito con una proposta che punta a cambiare la gestione quotidiana di milioni di italiani. Il disegno di legge AC 2692, sostenuto da Fratelli d’Italia e presentato il 17 dicembre a Roma, introduce una serie di misure che promettono più trasparenza e più controlli, ma che potrebbero anche aumentare vincoli e costi di gestione. L’impianto della proposta viene definito dalla prima firmataria, Elisabetta Gardini, come ‘un testo aperto’ e destinato a essere affinato in sede tecnica e parlamentare: questo significa che alcune norme potrebbero cambiare, ma la direzione è già molto chiara.

L’idea di fondo è rafforzare la tracciabilità dei flussi di denaro e alzare il livello di professionalizzazione dell’amministratore, introducendo anche nuove regole che incidono sui rapporti con i fornitori e sulla gestione delle morosità. In particolare, come riferisce anche alanews.it, la proposta mette mano a tre snodi delicati: pagamenti e rendicontazione, requisiti e controlli sull’amministratore, recupero crediti e responsabilità economiche.

Stop ai contanti e pagamenti solo dal conto del condominio

Uno dei punti più immediati è il divieto di usare contanti nella gestione delle spese comuni. La bozza prevede che i pagamenti debbano transitare obbligatoriamente dal conto corrente condominiale, bancario o postale, con l’obiettivo di rendere ogni operazione tracciabile e più facilmente verificabile. Per i condomini, questo si traduce in una regola semplice ma netta: niente scorciatoie, niente “saldo in mano”, niente rimborsi informali. Tutto deve passare dal conto intestato al condominio.

Sul piano pratico, la stretta punta a ridurre zone grigie nei rendiconti e a rendere più solide eventuali contestazioni, perché la tracciabilità diventa un elemento centrale. La stessa logica si riflette anche sul rafforzamento dei criteri di redazione del rendiconto, che nella proposta diventano più stringenti e dettagliati, con maggiore attenzione alla fotografia patrimoniale e ai conguagli.

Amministratori di condominio più “certificati”: laurea, elenco al Mimit e sanzioni

Il capitolo che fa più discutere riguarda la figura dell’amministratore. La proposta introduce l’obbligo di una laurea (anche triennale) in ambiti economici, giuridici o tecnico-scientifici, con l’obiettivo dichiarato di alzare lo standard professionale. È una novità rilevante, perché impatta su molti amministratori oggi in attività che operano con requisiti diversi, spesso basati su diploma e formazione specifica.

Accanto al requisito di studio, viene istituito un elenco ufficiale presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy (Mimit): l’iscrizione diventerebbe condizione essenziale per esercitare. Chi amministra senza essere iscritto rischierebbe un’ammenda, con importi che nella proposta vanno da 1.032 a 5.160 euro. L’elenco, inoltre, dovrebbe includere anche i revisori contabili condominiali, figura che, come vedremo, assume un ruolo più centrale.

Resterebbe inoltre obbligatoria la formazione specifica, oggi impostata su un monte ore iniziale e un aggiornamento annuale, ma destinata a essere rimodulata per adattarsi al nuovo impianto. Tra le misure potenzialmente positive per la continuità gestionale c’è la previsione del rinnovo automatico della nomina annuale, salvo decisione contraria dell’assemblea: un punto pensato per evitare blocchi operativi dovuti ad assemblee che non raggiungono le maggioranze.

Morosità e fornitori: cosa cambia davvero e perché “rischiano di pagare tutti”

Il tema più sensibile, soprattutto per chi è sempre in regola, è quello legato ai morosi e ai rapporti con i fornitori. Nella proposta cambiano alcuni tempi procedurali: l’amministratore non dovrebbe più attivare il decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ma dopo l’approvazione del rendiconto, che può avvenire entro 180 giorni. In concreto, questo può significare un allungamento dei tempi di reazione, con un possibile impatto sulla liquidità del condominio.

Ma il vero cambio di prospettiva riguarda la tutela dei fornitori: l’impianto descritto nel testo spinge verso un modello in cui, in caso di debiti, il creditore può rivalersi più efficacemente sulle risorse condominiali. Il punto controverso è il rischio che, almeno in prima battuta, la richiesta di pagamento possa coinvolgere anche i condomini in regola, perché l’azione si orienta sulla disponibilità del conto e sulla responsabilità complessiva del condominio. È un passaggio che, se confermato nel testo finale, potrebbe aumentare la pressione interna per contenere la morosità e approvare piani di rientro più rapidi, proprio per evitare che il debito “ricada” sull’intera comunità condominiale.

Revisore, privacy e lavori: più controlli e più spese anticipate

Nei condomìni con più di venti partecipanti, la proposta introduce l’obbligo di nominare un revisore contabile, incaricato di certificare la correttezza del rendiconto. La durata dell’incarico viene impostata su una finestra limitata, con l’idea di garantire indipendenza e ricambio.

Sul fronte privacy compare una figura formalizzata, legata alla gestione dei dati personali, nominata dall’assemblea. E, per quanto riguarda i lavori, la proposta irrigidisce un aspetto che spesso genera conflitti: il fondo per manutenzione straordinaria dovrebbe essere costituito subito e per intero, riducendo la prassi dei pagamenti “a step”. In parallelo, la sicurezza delle parti comuni dovrebbe essere attestata da soggetti specializzati e, in caso di inerzia dell’assemblea, l’amministratore avrebbe margini più ampi per disporre interventi necessari.

Cosa fare ora: attenzione alle parole chiave “proposta” e “iter”

È importante ricordare che si parla di disegno di legge, quindi di un testo che dovrà attraversare l’iter parlamentare e che potrebbe essere modificato. Però, se la traiettoria resterà questa, conviene monitorare da subito alcuni aspetti: la posizione e i requisiti del proprio amministratore, la gestione del conto condominiale, la disciplina interna sulla morosità e l’impatto che regole più rigide potrebbero avere su rate, fondi e tempistiche. La promessa è più trasparenza; il prezzo potrebbe essere una gestione più “aziendale”, con meno flessibilità e più obblighi formali.